Diffidenza e insicurezza ostacolano i contratti di affitto con riscatto…

I Paesi nord Europei sono notoriamente più all’avanguardia di noi italiani, ricordo che circa 25 anni fa in Scozia alcuni cugini mi raccontavano di quanto fosse per loro agevole acquistare una casa senza problemi di concessione di mutui ipotecari o garanzie fideiussorie e quanto fosse vantaggioso poter pagare un affitto senza sentirsi di gettare dalla finestra la retta mensile ma poterla considerare un acconto rateizzato, senza interessi, sulla futura acquisizione.

L’affitto con un’opzione di acquisto è attualmente uno dei contratti più ambiti, anche se non è così semplice, come sembra, ratificarlo.
Diffidenza e incertezza lacerano di dubbi e intimoriscono il consenso dei venditori, ci si sente poco tutelati e sommersi da quell’ insicurezza che spesso è generata dalla percezione di mancanza di legalità, di tutela di fronte ai torti subiti, di impotenza nel far rispettare le leggi, di lungaggini burocratiche e legali,…

Assenza di fiducia e protezione ci portano a non considerare pertanto opportuno il contratto di affitto con opzione di riscatto. È sicuramente un modello atipico e complesso, che non ha una chiara normativa legale, è infatti un contratto che contiene due discipline legali (opzione di affitto e di acquisto) che sono collegate tra loro: sarà forse la parola “opzione” che genera in noi tanta perplessità? Io credo proprio di sì… genera tanti dubbi il pensare che la controparte possa avere una scelta differente o un ripensamento dopo alcuni anni da quanto in origine pattuito.

In cosa consiste l’affitto con opzione di acquisto?
L’affitto consiste nel cedere il possesso o l’uso di una proprietà, in cambio di un prezzo, è un’attività preparatoria per l’attività di compravendita, è un accordo con il quale una parte (il proprietario) concede a un’altra l’opzione e il potere esclusivo di decidere se concludere o meno il contratto di vendita, il quale deve essere sottoscritto entro un determinato periodo e alle condizioni concordate e che di solito è accompagnato dal pagamento di un premio iniziale quantificabile nel 20% del valore di acquisto totale.
Il contratto è solitamente redatto da un avvocato specializzato in diritto immobiliare, il pagamento di un importo iniziale come clausola compromissoria per l’opzione esclusiva concessa dovrebbe garantire il venditore-locatore nel caso in cui il locatario non eserciti il potere di acquisto. Il prezzo di acquisizione certo e vincolato tutela il locatario-acquirente da future sorprese e oscillazioni del mercato immobiliare.
Dal mio punto di vista, i contratti che prevedono questo tipo di accordo, possono essere assimilati alle vendite rateali o ai finanziamenti senza interessi: in un recente passato, infatti, ad una mia proposta di acquisto di un immobile a mezzo del contratto di affitto con riscatto, mi è stato risposto dal consulente del venditore che il suo cliente non era una banca e pertanto mi sarei dovuta rivolgere al mio istituto di credito!
Evidentemente, al proprietario che concede l’opzione e che si vede impossibilitato a non disporre della sua proprietà, vincolandosi e fidandosi di una tipologia di contratto senza trascrizione notarile, oltre all’acconto iniziale alcuni ulteriori vantaggi, per quanto piccoli, dovrebbero essere riconosciuti e concessi da questa complessa contrattazione legale.

di Tommasina Guadagnuolo

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